02.10.2014 г.
О ФОРУМЕ ПРОГРАММА УЧАСТИЕ ОРГАНИЗАТОРЫ И ПАРТНЕРЫ МАТЕРИАЛЫ ФОРУМА ДЛЯ СМИ АРХИВ МЕРОПРИЯТИЙ

Официальный партнер

ВИБ

Генеральный спонсор

КИТФинанс

Спонсоры Форума






Все спонсоры Форума

Новости

Ассоциация ипотечных компаний – молодое общественное объединение, уже успевшее заявить о себе. В этом году она впервые выступила соорганизатором Петербургского ипотечного форума. Мы беседуем с президентом АИК и генеральным директором ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области» Александром Буяновым.

Александр Владимирович, как вы оцениваете нынешнее состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России?

– Рынок ипотечного жилищного кредитования динамично развивается, правда, на сегодняшний день многие банки стали ощущать нехватку «длинных» денег. Это, в основном, те структуры, которые, производя заимствования на Западе, использовали полученные средства, в том числе, и для выдачи ипотечных кредитов. Из-за нехватки ликвидности кредитные организации сократили количество ипотечных программ, ужесточили требования к заемщикам. Но это хорошо, ведь именно выдача кредитов повышенного риска привела к ипотечному кризису в США.

Как повлиял американский ипотечный кризис на российскую систему ипотечного жилищного кредитования и каков, в этой связи, ваш прогноз на ближайшее будущее?

– Российская система ипотечного кредитования ощущает на себе последствия американского ипотечного кризиса, прежде всего в части рефинансирования. С другой стороны, мы смогли на чужом опыте оценить последствия формирования некачественного портфеля закладных.

В ипотечном кредитовании, как и в других отраслях, у России – свой путь развития. Можно взять за основу какую-то модель, в данном случае речь идет об американской двухуровневой системе, но перенести ее полностью на российскую почву не представляется возможным. Поэтому, приняв и преобразовав ее, мы имеем систему ипотечного кредитования, в центре которой стоит АИЖК – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Сейчас законодатели обещают принять закон о строительно-сберегательных кассах. Фактически, это новая ипотечная система. Но о создании стройсберкасс можно говорить только при гарантии государства возврата вкладов, при создании условий, предполагающих механизмы защиты от роста стоимости жилья. Сейчас таких механизмов в России нет. Успешный опыт Германии и Скандинавии в этом направлении основан на стабильной ипотечной системе, которая складывалась веками, где банки имеют высокий уровень капитализации. Мы пока не можем себе этого позволить.

По прогнозам АИЖК, рост ипотечного рынка составит 4050% ежегодно. ваше мнение?

– В этом вопросе я полностью согласен с АИЖК. Сегодня довольно небольшой процент населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, может приобрести недвижимость без привлечения средств ипотечного кредитования. Страх, ранее испытываемый населением к столь долгосрочному виду заимствования, рассеялся и уступил место заслуженному доверию.

На практике объемы выдачи ипотечных кредитов ежегодно растут. Основная задача деятельности Ассоциации ипотечных компаний – достижение равномерного развития ипотечного кредитования на территории всей страны, которое может быть достигнуто путем формированием объемов выкупа со стороны АИЖК. При этом главная задача государства – поддержка конкуренции на рынке ипотеки, облегчение доступа для новых участников. Кроме того, только с развитием внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг за счет их регулярного выпуска и совершенствования структуры сделок при рефинансировании ипотечных займов можно будет снизить риски в сфере ипотечного кредитования.

Являясь президентом Ассоциации ипотечных компаний, вы как никто другой знакомы с трудностями, которые испытывают региональные операторы и сервисные агенты АИЖК в своей работе. Какие из них необходимо преодолеть в первую очередь?

– Прежде всего – это недостаточные объемы рефинансирования со стороны АИЖК. Многим региональным операторам и сервисным агентам вообще отказано в выкупе. Это, в первую очередь, связано с качеством закладных и объемом просроченной задолженности в портфеле компании. Ассоциацией был проведен анализ причин просрочек. Ситуация сложилась таким образом, что соглашение о порядке представления интересов АИЖК региональными операторами и сервисными агентами по обращению взыскания не было заключено. В такой ситуации какие-либо санкции со стороны региональных операторов к недобросовестным заемщикам невозможны, следовательно, объем просроченной задолженности возрос. При отсутствии выкупа региональные операторы и сервисные агенты были вынуждены приостановить выдачу кредитов. На фоне роста процентных ставок у банков ситуация в некоторых регионах складывается критично. Население все больше обеспокоено влиянием американского кризиса.

Нами был предложен ряд мер по стабилизации данной ситуации, в частности условия возобновления выкупа у таких операторов. Сейчас ведется совместная с АИЖК работа по заключению соглашений о взаимодействии.

Каковы перспективы развития региональных операторов? Сейчас часто возникает вопрос: не являются ли они «лишним звеном» в системе?

– На мой взгляд, именно сбалансированная система АИЖК позволила вообще сейчас говорить об ипотечном кредитовании в России. За прошедшие годы региональными операторами и сервисными агентами наработаны стабильные деловые отношения с другими участниками рынка. Сейчас остро стоит вопрос об обеспечении жильем отдельных слоев населения. Кто, как не региональные операторы и сервисные агенты, сможет влиться в данную систему? У них давно апробированы схемы работы с потенциальными клиентами, налажены контакты с администрациями субъектов Федерации. Тем более что первоначальный взнос при таких кредитах субсидируется.

Второй момент – это малоэтажное строительство. Ни для кого не секрет, что развитие данного направления имеет ряд сложностей в части выдачи займов. Только при поддержке государственных структур мы сможем обеспечить население достаточным количеством дешевого комфортного жилья, отвечающего всем требованиям. Будущее региональных операторов именно за развитием земельной ипотеки и малоэтажного строительства.

С другой стороны, региональные операторы и сервисные агенты – это полностью сформированные, вполне самостоятельные организации. Необходимо рассматривать и возможности развития на их базе новых направлений деятельности.

О каких именно направлениях в данном случае может идти речь?

– Во-первых, на базе региональных операторов необходимо развивать такую услугу, как ипотечный брокеридж. Во-вторых, это малоэтажное строительство, не только земельная ипотека, но и, может быть, комплексная подготовка земельных участков под малоэтажное строительство и даже участие непосредственно в застройке в качестве девелопера. Опыт в регионах в данном направлении уже есть.

Основная проблема, мешающая развитию малоэтажного строительства, – необеспеченность земельных участков инженерной инфраструктурой. Эта проблема должна решаться совместно с органами государственной власти. Разработанные федеральными и местными органами власти концепции и программы по улучшению ситуации в сфере инженерной подготовки земель во многих регионах уже работают и достаточно эффективно.

Малоэтажное строительство у нас пока еще слабо развито. В основном возводятся поселки премиум-класса, причем в центральной и южной части страны, а ведь в Национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» речь идет о всероссийском охвате. Точечная застройка территорий, которая ведется сейчас, не позволяет в достаточной мере удовлетворить спрос. Именно поселки эконом-класса должны вывести темпы строительства на должный уровень. Инженерная подготовка участков – это сложный во всех отношениях процесс. Следовательно, региональные операторы, как институты развития ипотечного кредитования, могут взять на себя эту роль.

Плюсов здесь много. Не стоит забывать о том, что большинство построенных в новых поселках домов должно реализовываться с использованием кредитных средств, а стоимость коттеджа должна быть сопоставима с ценой квартир в данном населенном пункте.

Большинство строительных компаний, реализующих проекты по строительству многоквартирных домов, готовы выйти на рынок малоэтажного строительства – при условии, что они получат сформированный земельный участок. Основываясь на опыте нашей компании, могу сказать, что рентабельность при малоэтажном строительстве несколько ниже, чем при многоэтажном. Но количество площадей под застройку в городской черте ограничено, и, конечно, девелоперы проявляют большой интерес к новым проектам, тем более что потенциальные покупатели заинтересованы в приобретении подобной недвижимости.

Как вы относитесь к идее ипотечного толлинга (новой схеме рефинансирования, предложенной АИЖК)? Каким образом он может отразиться на деятельности региональных операторов и на заемщиках?

– Отношусь положительно. Благодаря толлингу ликвидность активов кредитных организаций может быть повышена. На заемщиках толлинг никак не отразится. Для банков это изменение схемы работы с АИЖК. Деньги – самый ликвидный актив, закладные менее ликвидны. В данном случае банки, передав через ипотечные агентства накопленный портфель в АИЖК, получают ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму, которые более ликвидны, чем закладные. Далее возможно два варианта: либо продажа актива, либо прямое софинансирование, которое осуществляется только в том случае, если заложенный банком актив будет включен в ломбардный список Центробанка. Таким образом, кредитные организации разделят с АИЖК риски по выданным займам с одной стороны, а с другой – обращение ипотечных ценных бумаг станет более свободным. Ни для кого не секрет, что сейчас портфель ипотечных ценных бумаг стал менее востребован, чем год назад.

Что касается региональных операторов, то схема толлинга позволит активизировать работу с мелкими и средними банками.

Ассоциация ипотечных компаний была создана в конце 2006 года. Какие результаты достигнуты? Чем было продиктовано решение о создании Ассоциации?

– Решение о создании Ассоциации, прежде всего, было продиктовано сложившейся рыночной ситуацией. Несмотря на небольшой срок существования Ассоциации, нами была проделана большая работа. Это и анализ рынков жилищного строительства и ипотечного кредитования в РФ, и создание ООО «Интеграл АИК», и сотрудничество с АИЖК по представлению интересов членов Ассоциации при формировании объемов выкупа закладных, работе с просроченной задолженностью.

Сейчас мы занимаемся сбором информации по объемам накопленных закладных, в будущем рассматриваем возможность привлечения инвестора и проведения через «Интеграл АИК» секъюритизации портфелей.

Также хотелось бы отметить, что Ассоциация в этом году впервые выступает в качестве официального соорганизатора Петербургского ипотечного форума, а это значит, что она по праву заняла свое место на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Каких результатов ожидаете от форума? Какие вопросы планируете вынести на обсуждение?

– На форуме, прежде всего, хотелось бы обсудить перспективы развития ипотечного кредитования, перспективы рефинансирования в 2008 году, обменяться опытом с коллегами. Мой доклад будет посвящен рефинансированию ипотечных кредитов в регионах Российской Федерации. Постараюсь проанализировать проблемы и наметить пути их решения.