02.10.2014 г.
О ФОРУМЕ Программа Участие Организаторы и партнёры МАТЕРИАЛЫ ФОРУМА ДЛЯ СМИ АРХИВ МЕРОПРИЯТИЙ

Влияние параметров ипотечного кредитования на коэффициент доступности жилья (на примере Москвы)

Развитие приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» заострило внимание руководства страны, специалистов и граждан к понятию «доступное жилье». Социальные программы, принятые в рамках этого проекта, были направлены на поддержку наименее защищенных слоев населения – инвалидов, пенсионеров, военнослужащих. В то же время считалось, что основная часть населения способна позаботиться о себе сама. Государство в этом случае возложило на себя лишь обязанность по увеличению объемов строительства и разработку более доступных систем кредитования. Именно для второй «активной» группы населения было введено понятие «доступность жилья», а за основной индикатор успешности проекта был принят коэффициент доступности жилья.

По базовой методике расчета коэффициент доступности определяется как отношение средней цены типовой квартиры к совокупному годовому доходу средней семьи и показывает число лет, в течение которого семья может накопить из текущих доходов сумму, необходимую для приобретения квартиры:

Коэффициент доступности может принимать значение, равное нулю (когда квартира предоставляется бесплатно), единице, когда годовой доход семьи не меньше стоимости квартиры, и возрастать до бесконечности, когда годовой доход семьи приближается к нулю.


Этот показатель широко используется в Программе ООН по развитию населенных пунктов Habitat при сравнении ситуации в разных странах. В Системе целевых индикаторов федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы» принято, что коэффициент доступности жилья определяется как соотношение средней стоимости стандартной квартиры размером 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи из трех человек. При этом в качестве целевого индикатора указывается, что величина коэффициента доступности жилья в среднем по России должна снизиться с 3,9 лет в 2004-м до 3,2 года в 2007-м и до 3,0 года в 2010 году.


Расчеты по приведенным ниже исходным данным показали, что фактические значения коэффициента доступности, средние по РФ, составили в 2004 году 4,1 года, в 2005 году 4,0 года, а в 2006 году, в связи с повсеместным бурным ростом цен на жилье, значение Кд выросло до 4,6 года.

БАЗОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ДЛЯ РАСЧЕТА КОЭФФИЦИЕНТА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РФ в 2002-2006 гг.

год
Денежные доходы населения РФ, руб. 1)
Годовой денежный доход семьи, РФ, руб.
Средняя удельная цена предложения на вторичном рынке жилья РФ, руб./кв. м1)
Средняя цена квартиры на вторичном рынке жилья РФ, руб.
Кд (1)
2002
3 947
142 099,2
10 534
568 836
4,0
2003
5 170
186 134,4
13 129
708 966
3,8
2004
6 341
228  290,4
17 151
926 154
4,1
2005
7 848
282 528
20 720
1 118 880
4,0
2006
9911
356 796
30 224
1 632 096
4,6

1) по данным Росстата РФ (исходные данные для расчета)


Источник: расчеты авторов.

Расчеты показали, что существуют значительные отличия в значениях коэффициента доступности жилья для различных регионов. Значения   по федеральным округам различаются почти в два раза. Например, в октябре 2006 года минимальное значение коэффициента доступности жилья (2,4 года) было отмечено в Центральном федеральном округе, а максимальное (4,7 года) в Приволжском.

БАЗОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ДЛЯ РАСЧЕТА КОЭФФИЦИЕНТА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РФ ПО ФЕДЕРАЛЬНЫМ ОКРУГАМ В ОКТЯРБЕ 2006 Г.

Федеральные округа РФ
Денежные доходы населения1) руб.
Средняя удельная цена приобретенного жилья 2) руб./кв. м
Кд (1)
Дальневосточный ФО
1 0543
27 825
4,0
Приволжский ФО
8 082
25 345
4,7
Северо-Западный ФО
1 0773
26 821
3,7
Сибирский ФО
8 222
21 607
3,9
Уральский ФО
1 2272
26 376
3,2
Центральный ФО
1 2816
20 721
2,4
Южный ФО
7 570
18 182
3,6

1) по данным Росстата РФ
2)рассчитано по данным АИЖК

КОЭФФИЦИЕНТ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РАЗЛИЧНЫХ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ОКРУГАХ РФ В ОКТЯБРЕ 2006 Г.

Источник: расчеты авторов

Более реальную оценку доступности жилья даст модель для расчетов, предложенная Фондом «Институт экономики города», в которой учтена стоимость годовых текущих расходов на все потребности семьи в виде годового прожиточного минимума семьи.

Результаты расчетов по этой модели представлены ниже.

БАЗОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ДЛЯ РАСЧЕТА КОЭФФИЦИЕНТА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РФ В IV КВ. 2006 Г.

Название
обозначение
значение
Денежные доходы на душу населения РФ, руб./ мес.1)
11 716
Прожиточный минимум населения РФ, руб./мес. 2)
3 210
Годовой доход семьи, РФ, руб./год (расчет)
I
421 776
Годовой прожиточный минимум семьи, РФ, руб./год (расчет)
ПМ
115 543
Средняя удельная цена предложения, на вторичном рынке жилья РФ руб./кв. м1)
Р
38 740

1) по данным Росстата РФ (исходные данные для расчета).
2) рассчитано по данным МЭРТ

Динамика коэффициента доступности по вышеприведенным формулам представлена на следующем графике. Поведение коэффициента доступности жилья носит сезонный (календарный) характер и связано с известным эффектом декабрьского повышения и январского снижения душевых доходов. Не считая первых кварталов, значение   для варианта (1) (стандартный показатель программы ООН Habitat) в 2003 году составляло приблизительно 3,8 года, в 2004 и 2005 годах его значение немного увеличилось – до уровня 4,1 и 4,0 лет соответственно, а в 2006-м повысилось до 4,6 года.

Значения коэффициента доступности жилья, учитывающие минимальные годовые расходы семьи (формула 2а), составили в 2003 – 2005 годах в среднем 7,5 лет, а в 2006 году 7,7 года. Естественно, что они превышают значения, полученные по формуле (1), то есть свидетельствуют о меньшей доступности жилья – в среднем в 1,8 раза.


Источник: расчеты авторов.

Однако приведенная формула не отражает возможности полного отсутствия накоплений у граждан, когда годовой доход меньше или равен минимальным потребительским расходам. В работе была предложена модификация этой формулы в виде, показывающем, что при невыполнении условия «доходы больше расходов» Кд стремится к бесконечности:

В этой же работе и в другой работе предложена усовершенствованная математическая модель для расчета коэффициента доступности жилья, которая позволяет рассчитать срок, необходимый семье для накопления из текущих доходов с учетом получения ипотечного кредита суммы, достаточной для приобретения квартиры, при условии, что эти текущие доходы достаточны для обеспечения текущих расходов и обслуживания кредита. Она содержит все элементы, определяющие эту доступность:


– рыночную стоимость квартиры;
– текущий годовой доход семьи;
– текущие годовые расходы семьи;
– параметры ипотечного кредита: доля первоначального взноса от стоимости квартиры, дополнительные расходы заемщика при получении кредита, величина ежемесячных выплат по кредиту, срок кредитования и процентная ставка;
– параметры государственной поддержки: доля стоимости квартиры и доля процентной ставки, субсидируемые государством.

Модель имеет вид

Экономический смысл модели (3а) состоит в том, что гражданин, накопивший определенную долю от стоимости квартиры, с помощью ипотечного кредита и/или различных способов поддержки государства сразу получает ее в собственность.

Экономический смысл условия (3б) состоит в том, что заемщик может лишиться этой квартиры, если его текущие доходы меньше суммы текущих расходов и годовых выплат по кредиту. В этом случае условие доступности жилья не выполняется, коэффициент доступности стремится к бесконечности.


Ниже на графике приведен расчет значений   для вариантов (3а) и (3б), учитывающих реальные условия ипотечного кредитования, средние для РФ по стандартам АИЖК (возможность господдержки не рассматривалась).


Видно, что в 2002 году, за исключением I квартала, значения для варианта (3а) и стандартного варианта (1) практически совпадали (то есть параметры ипотечного кредита по стандартам АИЖК компенсировали учет минимальных расходов семьи). А с развитием ипотечной системы кредитования, улучшением параметров кредитования значения коэффициента доступности жилья, рассчитанные по методу (3а), стали снижаться относительно стандартного. Среднее значение   по методу (3а) составило в 2003 году 3,4 года, в 2004 году снизилось до 3,0 лет, в 2005 г. до 2,5 лет, а в 2006-м составило 2,6 года.


В среднем за весь период ипотечное кредитование позволило повысить доступность жилья для населения и снизить значение коэффициента доступности на 27% относительно показателей, рассчитанных по стандартному методу.


Если учитывать риски неуплаты кредита и потери квартиры покупателем (метод 3б), то такими периодами стали I-IV кв. 2002 года, I кв. 2003-го, I кв. 2005-го и I кв. 2006-го – условие допустимости области значений  не было выполнено ( →∞). Этот расчет показывает, что риски достаточно велики, и само по себе благоприятное значение  , рассчитанного без учета рисков, может дезориентировать как покупателя, так и кредиторов и власти.

Произведем расчет коэффициента доступности жилья по вышеприведенным формулам для Москвы.


Коэффициент доступности жилья, рассчитанный по методике (1), превышает аналогичный показатель для РФ, а бурный рост цен на жилье привел к интенсивному росту   с середины 2005 года. В IV квартале 2006 года коэффициент доступности жилья составил по методике (1) – 5,9 года, по методике (2) – 7,1 года (для сравнения: в РФ – 5,0 и 6,8 года).
Расчет по методу (3а) показывает, что с учетом возможности ипотечного кредитования (с параметрами, средними для реальных сделок компании «МИЭЛЬ-Недвижимость») происходит снижение   в среднем за рассматриваемый период на 52% относительно основного метода (до 1,8-2,1 года).
Риска неуплаты кредита и потери квартиры покупателем (метод 3б) на протяжении рассматриваемого периода не существовало.


Таким образом, использование ипотечного кредитования со средними параметрами кредита в Москве обеспечивает выполнение целевых показателей Национальной приоритетной программы для лиц, которым кредит доступен.


Рассмотрим влияние изменения условий ипотечного кредита на коэффициент доступности жилья, рассчитанный по методу 3(б). В качестве диапазона возможного изменения параметров брались крайние значения из стандартов АИЖК  на 2006 год, величина доходов, расходов и цен – на IV квартал 2006 года.


По данным V кв. 2006 года условие существования   (3б) было выполнено. Изменения платежей по ссуде и значений  в 4 квартале 2006 г. в среднем по РФ представлены в таблице ниже.

ПАРАМЕТРЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА АИЖК В IV КВ. 2006 Г.

Ставка процента по ипотечным кредитам, %
Доля собственных средств в рыночной цене квартиры, %
Годовой уровень расходов на ипотечный кредит, руб.
Кд (3)
срок кредита 1-15 лет
12
50 – 70
7 532 – 55 760
3,3 – 4,7
13
30 – 50
13 234 – 130 794
2,0 – 3,3
14
10 – 30
19 502 – 169 048
0,7 – 2,0
срок кредита 15-30 лет
13
50 – 70
6 942 – 13 234
3,3 – 4,7
13,5
30 – 50
11 981 – 19 012
2,0 – 3,3
16
10 – 30
19 692 – 25 319
0,7 – 2,0

В формулу для расчета   входит единственный параметр ипотечного кредита – это доля от стоимости квартиры собственных средств заемщика (которая в свою очередь зависит от срока кредитования и ставки процента), а в формулу для оценки условий его существования – годовой уровень расходов на обслуживание кредита (который зависит от тех же параметров).


По мере увеличения доли первоначального взноса коэффициент доступности жилья увеличивается, максимум (при доле собственных средств заемщика 70%) составляет 4,7 года. Минимальное значение   (0,7 года) достигается для программы ипотечного кредитования, условием которой является накопление заемщиком 10% средств от суммарной стоимости квартиры.


Годовой уровень расходов на обслуживание ипотечного кредита достигает своего минимального значения (6942 руб.) при сроке кредитования 30 лет и доле первоначального взноса 70%. Максимальное значение расходов на обслуживание ипотечного кредита (169 048 руб.) достигается, когда кредит выдан на 1 год, доля собственных средств заемщика составляет 10%.

Таким образом, расчет среднего для РФ коэффициента доступности жилья с учетом ипотечного кредитования с параметрами АИЖК, изменяющимися в широких пределах, показывает, что значения коэффициента меняются в диапазоне 0,7-4,7 года (при прочих равных условиях).


Результаты расчета величины   в IV квартале 2006 года в среднем для РФ и для Москвы по различным методам сведены в таблицу.

Результаты расчета величины   в IV квартале 2006 года

номер формулы
название метода
  в IV кв. 2006 г.
РФ
Москва
Целевые значения Национального приоритетного проекта (2007)
3,2
-
1
стандартная формула, принятая программой Habitat
5,0
5,9
2
метод, учитывающий расходы, равные величине прожиточного минимума семьи
6,8
7,1
метод, учитывающий величину прожиточного минимума и условия ипотечного кредитования
2,45
1,8
То же с учетом риска невыплаты кредита и потери квартиры
2,45
1,8

Выводы:

  1. Расчет одного из индикаторов приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» – коэффициента доступности жилья – говорит о снижении в 2006 году доступности жилья для населения в среднем по РФ. Значение коэффициента доступности жилья в зависимости от территории может различаться почти в 2 раза.
  2. Дополнительный учет годовых расходов в размере прожиточного минимума семьи еще больше увеличивает значение коэффициента доступности (в 1,8 раза).
  3. Методика расчета, учитывающая реальные условия ипотечного кредитования, показывает, что ипотека позволяет снизить значения коэффициента доступности жилья на 27% по сравнению с основным методом. При этом предложенная модель расчета позволяет учесть риски неоплаты расходов по обслуживанию кредита и потери квартиры.
  4. Результаты расчета коэффициента доступности жилья по различным методам в IV квартале 2006 года показывают, что использование ипотечного кредита лицами, которым он доступен, снижает срок накопления средств и получения квартиры в среднем по РФ – с 5,0 лет без учета расходов и 6,8 года при учете минимальных расходов до 2,45 года (в Москве с 5,9 и 7,1 года до 1,8 года), то есть уже сегодня достигнуть целевых значений национальной приоритетной программы.
  5. Условия ипотечного кредита оказывают существенное влияние на значение коэффициента доступности жилья. Минимальное значение коэффициента доступности жилья в 2006 году составляет 0,7 года, если доля средств заемщика составляет 10% от стоимости квартиры, максимальное – 4,7 года, если доля собственных средств составляет 70%. Годовой уровень расходов на ипотечный кредит достигает своего минимального значения (6 942 руб.) при кредите, взятом на 30 лет, и доле первоначального взноса 10%. Максимальное значение расходов на обслуживание ипотечного кредита (169 048 руб.) реализуется, когда кредит выдан на 1 год, доля собственных средств заемщика составляет 10%.

Стерник Г.М. Доступное жилье – что это такое? – В сб. «Правовые и организационно-экономические основы формирования рынка доступного жилья в Москве». – РЭА им. Г.В.Плеханова (под ред. Стерника Г.М.), – М.: 2006, с. 3-17.

Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Определение коэффициента доступности жилья для населения. – Журнал «Национальные приоритетные проекты», февраль 2006.